신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 장기화로 자영업자들의 폐업률이 높아지면서 원상 회복 관련 분쟁도 증가했다.

임대차계약 기간이 끝나서 폐업을 하게되면 계약의 해제로 인해 원래 상태로 복귀시켜야 할 의무가 생긴다. 계약금등 계약전 상태로 복귀시키는 것을 '원상(복구)회복'이라 한다.

상가임대차 소송 중 39%를 차지한다는 원상회복 임대차 기간만료 시 원상회복은 어느 선까지 해야할까? 어느 범위까지가 원상의 상태인가를 두고 임대인과 마찰이 발생하는 경우가 있다. 

상가임대차계약서에 따르면 '임대차 계약이 종료되면 임차인은 이 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다'는 문구가 있다. 또한 민법 제615조에서 '차주(돈이나 물건을 빌려 쓴 사람)가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다'고 규정하고 있다.

용인에서 키즈 카페를 운영하는 A씨는 폐업을 준비하는 과정에서 분쟁이 발생했다. 원상회복(복구)에 대한 범위 문제였다. A씨는 카페 공간으로 기본 철거를 이야기했지만, 임대인은 사무실 공간을 주장한 것이다.​

결론부터 이야기하면 A씨가 권리금을 주고 임차했다면 기존 시설을 포함해 임차하였기에 사무실 공간 기준이 되지만, 권리금을 주지 않았다면 A씨가 설치한 시설에 대해서만 철거하면 된다. 권리를 주었다는 것은 전 임차인으로부터 권리를 양수 받았다는 것이다.​

대법원(90다카12035) 판례에서 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시했다.​

세부 사례에 대한 재판부의 판결도 변하므로 주의해야 할 것이다.​

세월에 따라 마모되고 손상되는 부분이 있다. 계약서 작성 시 특이사항으로 ‘못질 금지’, ‘벽과 바닥에 낙서, 흠집’ 등 문제가 발생했을 때 원상복구 한다는 내용을 명시했다면 임차인은 원상복구 의무를 갖게 된다.​

서울시에서는 상가임대차의 다툼을 방지하기 위한 상가임대차상담센터(https://tearstop.seoul.go.kr)도 운영 중이다. 센터에서는 임대료 조정, 권리금 회수, 계약 기간, 계약 갱신 등 임대차와 관련된 법률 해석을 비롯해 관련 상담(02-2133-1211)을 무료로 진행하고 있다.  

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