점포 임대차계약 시 등기부등본을 확인한다

점포 임대차계약 시 등기부등본을 확인한다

점포 임대차계약 시 등기부등본을 확인한다

강종헌 0 46

등기부등본은 해당 부동산, 즉 토지, 건물 등에 대해 기재된 공적인 장부이다. 부동산의 소유권, 저당권, 가압류, 권리설정 계약 등과 관련된 법적 내용을 정리한 문서다. 건물의 신분증과 같다. 임대차 계약 시 필수로 확인해야 한다. 본인의 사업장이 아니어도​ 얼마든지 확인 가능하다.

등기부등본 내 부동산의 구분은 집합건물, 토지, 건물 등으로 나뉜다.

집한건물은 아파트나 오피스텔처럼 각 ㅔ대 마다 소유주가 다른 건물을 말한다. 건물 전체에 대한 내역과 세대별 전유 부분(구분 소유권의 목적인 건물의 부분)에 대한 면적, 그 비율에 따른 토지 지분권이 표시된다. 토지 등기부등본에는 해당 지번의 토지에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있다. 건물 등기부등본은 해당 지번의 건축물 등이 기재되어 있다.


등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있다.

 

표제부는 부동산의 외관으로 소재지 주소, 건물명, 면적, 지목, 건물구조, 층수, 용도 등 건물에 대한 사실적 사항 기재가 되어있다.

갑구는 소유자 성명 등 소유권에 대한 사항과 매매, 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 소유권이 변동된 사항들이 기재되어이다. 등기부등본 갑구에 경매 또는 압류 기록이 많다면 소유권 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다. 갑구의 마지막 부분에 현재 소유권 권리관계가 표시되어 있다.

을구는 지역권, 지상권, 전세권, 저당권이 기재되어 있다. 가장 중요한 부분이다. 상가건물 임대차 시 보증금 회수를 위해 근저당권채권 최고액을 반드시 확인한다. 토지매입 시 확인사항은 토지의 면적, 지목(밭, 논, 도로 등), 소유자 성명, 토지의 담보 및 저당권 설정 여부 등을 확인해야 한다. 저당권 등이 많이 설정되어 있는 건물은 피한다. 등기된 저당권자가 선순위권리자이기 때문에 보증금을 확보할 수 없는 상황이 발생할 수 있다.

예들 들어보자. 등기목적란에 '근저당권설정'이 표시되어 있고 권리 및 기타사항에 채권최고액 1억원이 표시되어 있다. 이 부동산은 금융권(은행 등)에 1억원의 저당이 잡혀있는 것이다. 건물 소유주가 1원원을 변제하지 못하면 해당 건물은 경매로 넘어가게 될 수 있다.​ 보증금을 회수가 어려울 수 있다.

 

등기부등본은 관할 등기소 또는 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 통해 발급·열람할 수 있다. 부동산의 소유자나 직접적인 관계자가 아니어도 누구나 수수료만 지급하면 확인을 할 수 있다. 열람은 700월, 발급은 1000원의 비용이 발생한다.


등기부등본 열발 방법은 화면 상단의 대메뉴 중 ‘등기열람/발급’ 메뉴로 들어간다. 부동산 탭의 '열람/발급하기' 메뉴의 첫번째 메뉴인 '열람하기' 메뉴로 들어간다. 열람용 등기사항증명서 열람하기 위해 4가지 방법(간편검색, 소재지번으로 찾기, 고유번호로 찾기, 지도로 찾기)으로 부동산을 검색할 수 있다.

컴퓨터 화면을 이용해서 열람용 등기사항증명서를 열람하실 수 있으며, 프린터의 발급 가능여부와는 관계 없이 열람용 등기사항증명서를 인쇄할 수 있다.

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K창업연구소 강종헌 소장

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