상가임대차 계약 시 보증금 우선변제를 위해 확정일자를 받는다

상가임대차 계약 시 보증금 우선변제를 위해 확정일자를 받는다

상가임대차 계약 시 보증금 우선변제를 위해 확정일자를 받는다

강종헌 0 49

확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 상가임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데 이때의 날짜를 말한다. 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜다. 등기를 한 것과 같은 효력을 가진다.

 

임차인이 건물(상가)의 인도와 사업자 등록증을 마치면 상가건물 임대차보호법에 따라 대항력을 가지게 된다. 그리고 확정일자를 받게되면 상가건물 임대차보호법 제5조제2항에 따라 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금(값으로 환산한 물건의 값)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. 경매될 때를 대비해 확정일자를 받는것이 좋다. 계약 체결 시 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에서 확인할 수 있다.

 

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 다시 확정일자를 받아야 한다.

 

확정일자 신청방법은 임차인이 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 사업자등록신청(정정신고 포함)시 또는 사업자등록신청(정정신고 포함) 전후 임대차계약서에 확정일자를 신청하면 된다. 확정일자 신청은 임차인 또는 임차인의 위임을 받은 자가 해야한다.

 

확정일자 신청 시 제출 서류는 사업자등록신청서나 사업자등록정정신고서와 임대차계약서 원본에 따라 접수하면 된다. 사업자등록(정정신고 포함)일 이후 임대차계약 내용의 변경이 없이 확정일만 신청하는 경우에는 확정일자신청서(「상가건물 임대차 보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 별지 제4호서식)를 제출해야 한다.

 

확정일자 부여는 임대차계약서 원본의 첫장 전면 여백에 다음 서식의 확정일자인을 찍은 후 확정일자와 전산으로 부여된 확정일자번호를 기재하고 확정일자용 관인을 날인한다. 다만, 임대차계약서가 1매 이상일 경우 매장을 동 관인으로 간인한다. 담당 공무원은 확정일자를 부여한 임대차계약서를 사본하여 원본과 간인한 후, 원본은 신청인에게 교부하게 된다.

 

온라인으로 확정일자를 신청할 수 있다. 확정일자 부여 담당기관을 방문하지 않고 어디서든지 온라인을 통해 경제적이며 신속하고 편리하게 확정일자를 신청할 수 있는 방식이다. 온라인 확정일자를 신청하기 위해서는 주택임대차 계약증서를 스캔하거나 PDF 파일 형식으로 제출해야 한다.

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K창업연구소 강종헌 소장

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