상가임대차 계약기간 중에 3기 차임액을 연체하면 안 된다

상가임대차 계약기간 중에 3기 차임액을 연체하면 안 된다

상가임대차 계약기간 중에 3기 차임액을 연체하면 안 된다

강종헌 0 97

차임은 물건을 빌려 쓴 대가로 주는 돈이다.


상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니한다’고 규정하고 있다. 예외 사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.

3기 차임액은 임대료(월세) 3개월분의 연체를 말하는 것이 아니다. 총액이 3개월분이 되었을 때를 의미한다. 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 세 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 8월분과 9월분 차임을 연체하고 10월분 차임은 지불하고 다시 11월 분 차임을 연체하는 것처럼 1년에 총 3개월분의 차임을 연체한다면 임대차계약을 해지할 수 있다.​

상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]

예를 들어 매월 차임이 100만원이라면 연체된 총 누적 금액이 300만원 이상인 경우가 해당한다. 만약 임차인이 1월부터 5월까지 5개월 연속 100만원 중 50만원만 지급했다 하더라도 연체액은 250만원에 불과하므로 300만원에 이르지 않아 3기의 차임액에 이르렀다고 볼 수 없다.

반면 연속적인 연체가 아니라 하더라도 임차인이 1월부터 5월까지의 차임 중에 1월, 3월, 5월분 전액을 지급하지 않았다면 연체액이 300만원에 이르므로 3기의 차임 연체에 해당한다.

연체 차임이 3기에 달했다면 임대인은 계약을 해지할 권리를 가지게 된다. 임대인은 바로 계약을 해지할 수도 있고 해지권을 행사하지 않은 채 계약을 그대로 유지할 수도 있다.

보증금이 남아있더라도 채무불이행책임을 면할 수 없다. 임차인으로서는 3기의 차임 연체로 인해 보유했던 권리를 잃게 된다. 최대 10년간 보장되는 계약갱신요구권을 더 이상 주장할 수 없게 된다.

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 따라서 권리금 보호에서도 제외되는 등 상가건물임대차보호법이 마련한 보호 장치를 더 이상 활용할 수 없게 된다.

가급적 3기 차임 연체라는 계약 위반 사항이 일어나지 않도록 주의해야 한다. 모든 권리를 다 잃어버리게 된다.

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K창업연구소 강종헌 소장

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