임대차 기간 중 임대인(건물주)이 바뀌더라도 임차권이 승계된다

임대차 기간 중 임대인(건물주)이 바뀌더라도 임차권이 승계된다

임대차 기간 중 임대인(건물주)이 바뀌더라도 임차권이 승계된다

강종헌 0 120

임대인(건물주)이 바뀌더라도 임차권이 승계되므로 계약서를 다시 작성할 필요는 없다. 임대차 존속 기간 동안 사업을 영위할 수 있으며, 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 유지할 수 있다.

따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대인이 변경되더라도 전(前)임대인과 체결한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있다. 또한 임대차 기간 만료 시에는 새로운 임대인(건물주)에게 보증금을 반환 받을 수 있다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>

 

임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

대항력(對抗力)은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 임차인은 환산보증금의 많고 적음과는 무관하게 현 임대차계약 내용을 새로운 임대인(건물주)에게 주장할 수 있다. 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권, 차임 증감 청구권, 비용 상환 청구권 등의 권리행사가 가능하다.


상가건물 임대차보호법


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K창업연구소 강종헌 소장

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