코로나19 폐업으로 힘든데 원상회복(복구)로 눈물 흘리는 자영업자(소상공인)

코로나19 폐업으로 힘든데 원상회복(복구)로 눈물 흘리는 자영업자(소상공인)

코로나19 폐업으로 힘든데 원상회복(복구)로 눈물 흘리는 자영업자(소상공인)

강종헌 0 76

코로나19 및 경기침체로 자영업자들의 폐업률이 높아지면서 원상회복 관련 분쟁도 늘었다.


상가임대차계약서에 '임대차계약이 종료되면 임차인은 이 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.'는 문구가 있다. 또한 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)에서 '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.'고 규정하고 있다.

2017~2019년 상담 신청인 비율은 임대인이 2017년 19.2%에서 2019년 25.5%로 증가했고, 임차인은 2017년 70.5%에서 2019년 65.3%로 감소했다.


임차인과 임대인간 분쟁원인 1위는 계약해지로 21.1%(38건)이며, 권리금(30건, 16.7%), 임대료조정(29건, 16.1%), 수리비(28건, 15.6%), 원상회복 20건(11.1%), 계약갱신(16건, 8.9%) 등이 뒤를 이었다.

<2019년 분쟁조정 신청 건 수>

 권리금

 임대료 조정

원상회복 

 계약해지

계약· 계약갱신

 수리비 

기타

 30

16.7%

 29

16.1%

 20

11.1%

 38

21.1%

 16

8.9%

28

15.6%

 19

10.6%


원상회복(복구) 관련 다툼에서 문제가 되는 건 원상회복(복구)의 범위다. 과연 어디까지일까?

용인에서 키즈카페를 운영하는 A씨는 폐업을 준비하는 과정에서 분쟁이 발생했다. 원상회복(복구)에 대한 범위 문제였다. A씨는 카페 공간으로 기본 철거를 이야기했지만, 임대인은 사무실 공간을 주장한 것이다.

결론부터 이야기하면 A씨가 권리금을 주고 임차했다면 기존 시설을 포함해 임차하였기에 사무실공간 기준이 되지만, 권리금을 주지 않았다면 A씨가 설치한 시설에 대해서만 철거하면 된다. 권리를 주었다는 것은 전 임차인으로부터 권리를 양수(남에게서 넘겨받다) 받았다는 것이다.

대법원(90다카12035) 판례에서 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 판시했다.

세부 사례에 대한 재판부의 판결도 변하므로 주의해야할 것이다.

세월에 따라 마모되고 손상되는 부분이 있다. 계약서 작성 시 특이사항으로 ‘못질 금지’, ‘벽과 바닥에 낙서, 흠집’ 등 문제가 발생했을 때 원상복구 한다는 내용을 명시했다면 임차인은 원상복구 의무를 갖게 된다.

서울시에서는 상가임대차의 다툼을 방지하기 위한 상가임대차상담센터(https://tearstop.seoul.go.kr)도 운영 중이다. 센터에서는 임대료 조정, 권리금 회수, 계약 기간, 계약 갱신 등 임대차와 관련된 법률 해석을 비롯해 관련 상담(02-2133-1211)을 무료로 진행하고 있다.  

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K창업연구소 강종헌 소장

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