임차인이 임대기간 종료 후 불법점유 시 명도소송을 진행한다

임차인이 임대기간 종료 후 불법점유 시 명도소송을 진행한다

임차인이 임대기간 종료 후 불법점유 시 명도소송을 진행한다

강종헌 0 103

경기침체 및 코로나19로 인해 임차인이 임대료를 밀린 상태에서 침묵으로 일관하는 경우가 있다.


필자와 상담한 임대인은 1년 동안 임대료를 받지 못한 상황으로 보증금도 소멸된 상태였다. 임차인에게 건물을 비워 달라고 요구했으나 권리금 받으면 임대료 해결하고 비워주겠다며 점유를 한 것이다.

첫번째로 임차인에게 내용증명을 통해 계약해지를 통지해야 한다. '계약해지 통지 및 건물명도 요구'의 내용증명을 발송하면 된다. 임차인에게 심리적인 압박을 줄 수 있고 법정에 갈 경우 증거로 활용할 수 있다.

계약해지 통지 및 건물명도 요구

 수신인

 임차인 홍길동

 주소

 

 발신인

 임대인

 주소

 

 일자

 2020년 8월 15일

 

 

 

(주소) ...... 의 임대차계약 관련입니다.

위 계약의 임대료가 3개월 연체되었으므로 이 계약의 해지를 통지합니다.

따라서 2020년 9월 1일까지 임대한 점포를 비워주시기 바랍니다.

보증금은 밀린 임대료를 공제하고 명도와 동시에 반환하겠습니다.



두번째로 점유이전가처분 신청을 한다. 명도소송을 제기하기 전에 반드시 점유이전가처분 신청을 해야한다. 신청은 임차인 주소지 관할 법원에 하면 된다. 현재 불법 점유자가 다른 사람에게 넘겨 점유자가 바뀔 경우에도 명도소송을 집행할 수 있다.


부동산점유이전금지가처분 신청서에 ① 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함), ② 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시 ③ 신청의 취지, ④ 신청의 이유, ⑤ 관할법원, ⑥ 소명방법 및 ⑦ 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 한다(「민사집행법」 제23조제1항, 제301조, 제279조, 「민사집행규칙」 제203조제2항, 「민사소송법」 제249조 및 제274조).

신청 후 가부확인은 접수일로부터 1주일 정도 소요된다.​

세번째로 명도소송을 진행한다. 임차인의 주소지를 관할하는 법원에 건물주의 소유권 보유 사실, 상대방이 불법 점유 사실, 상대방이 점유하고 있는 주민등록등본, 임대차계약서 등을 제출하면 된다.

명도 판결 및 집행기간은 통상적으로 판결과 집행기간은 3~5개월이 소요된다.​

임차인에게 받는 월세에 대해서도 임대료가 아닌 임대료 상당의 손해배상금 또는 부당이득금을 청구하여야 한다. 만약 임대료의 명분으로 청구할 경우 잘못하면 계약의 갱신으로 판단된 수 있으니 주의가 필요하다.


명도소송이 장기간 지속되면 임대인은 손실을 볼 수밖에 없다. 민법 제397조를 적용해 임차인이 밀린 임대료에 대해 이자를 부여한다.


민법 제397조(금전채무불이행에 대한 특칙) ① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다. ②전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다.

0 Comments
Category
K창업연구소 강종헌 소장

월-금 : 9:30 ~ 18:30
토.일.공휴일 휴무
bizidea@hanmail.net
상가분양,임대,매매문의 사절합니다.
리스크를 최소화하는 사업정리법, 폐업도 전략이다

소상공인방송
희망리턴패키지
State
  • 현재 접속자 16 명
  • 오늘 방문자 281 명
  • 어제 방문자 419 명
Facebook Twitter GooglePlus KakaoStory KakaoTalk NaverBand