임차인이 임차료(월세)가 밀린 상태에서 퇴거를 안하면 제소전화해를 통해 해결한다

임차인이 임차료(월세)가 밀린 상태에서 퇴거를 안하면 제소전화해를 통해 해결한다

임차인이 임차료(월세)가 밀린 상태에서 퇴거를 안하면 제소전화해를 통해 해결한다

강종헌 0 113

임대인과 임차인 간의 갈등이 늘고 있다. 임대차 분쟁이 발생하면 임대인과 임차인 모두에게 막대한 손실을 가져오게 된다.

 
2018년 중소벤처기업부 '상가건물임대차 실태조사'에 따르면 임대인들의 분쟁 사유로 '임대료 체납'(68.6%)을 가장 많이 꼽았다.
 
임차료 연체나 계약 만료 후에도 임차인이 상가를 비우지 않아 임대인이 손해를 보는 일도 그만큼 늘어났다. 악질 임차인의 경우 월세를 연체하며 배짱을 부리고 계약 기간이 끝나도 나가지 않는 경우가 비일비재하게 발생되고 있다.
 
상가임대차법 제10조의 8(차임 연체와 해지)은 "임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"를 명시하고 있다.
 
3기의 차임액은 연체 횟 수 3회를 말하는 것이 아니라 총 임차료의 3개월 분을 의미한다. 월 임차료가 100만원이라고 가정해 보자. 매월 50만원 씩 임차료를 지급할 때 6개월이 되는 시점에서 임대차 계약을 해지할 수 있다. 미납 금액이 3개월 분에 대한 300만원이 되기 때문이다.
 
3기 임차료가 연체되었다고 계약이 자동해지 되는 것은 아니다. 임차인에게 계약 해지 의사를 밝혀야 한다.
 
계약 해지 내용과 함께 상가를 비워주지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 내용의 내용증명을 발송해야한다. 임차인이 임차료가 체납 된 사실을 몰랐다고 주장할 수 있기 때문이다.
 
법원에 지급명령신청을 할 수 있다. 임차인이 연체에 대해 이의 제기를 하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정한다. 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용할 수 있다.
 
임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있다. 계약이 만료 되었으니 부동산을 반납하라는 소송이다. 하지만, 비용과 시간이 많이 소요된다는 단점이 있다. 확정 판결문이 나오기까지 최소 1~3년 소요될 수 있다.명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에 하는 소송이며, 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있다.
 
제소전화해를 통해 해결할 수 있다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있다. 법원에 화해 신청을 해서 합의한 화해조서는 승소 판결과 동일한 효력을 가진다.
 
만약 제소전화해 후에도 임차인이 합의한 내용을 따르지 않고 퇴거하지 않는다면 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 명도소송 비용의 10분의 1 정도며, 화해조서 성립까지 4~6개월, 강제집행 신청 시까지 1개월 정도 소요된다. 제소전화해는 다툼이 발생해야 제고 가능한 명도소송과 달리 제한 없이 신청할 수 있어 분쟁을 사전에 예방할 수 있어 유용하다.

 

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K창업연구소 강종헌 소장

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