임대차 3법 개정.. 2+2년 · 5% 상한 바로 시행

임대차 3법 개정.. 2+2년 · 5% 상한 바로 시행

임대차 3법 개정.. 2+2년 · 5% 상한 바로 시행

강종헌 0 144

주택임대차보호 3법이 29일 국회 법제사법위원회를 통과했다. 

 

2+2년 계약갱신청구권제 보장안으로 세입자가 기존 2년에 계약이 끝나면 추가로 연장하여 2년 더 거주할 권리를 세입자가 갖는 것이 임대차보호법 개정안의 핵심이다. 4년간 임대기간이 보장된다. 9월이나 올연말에 계약해지 통보를 받았다면 개정된 법이 8월부터 시행되면 소급 적용된다.

 

하지만 임대인이 계약 만료를 통보하고 다른 세입자와 계약을 했다면 기존세입자는 계약을 연장할 수 없다. 신규 세입자도 보호해야 하기 때문이다. 계약 갱신 청구 거부로 집주인은 자신이나 직계존속·비속이 주택에 실제 거주 할 경우에 계약 갱신을 거부할 수 있다. 

  

임대인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 2년 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

 

손해배상 금액은 3개월 치 월세 금액, 전세의 경우 금리를 기준으로 한 월세 환산 금액, 혹은 집주인이 새로운 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 기존 세입자의 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 계산된다.

 

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월~1개월 전에 행사할 수 있다. 갱신 계약을 거부할 수 있다. 집주인이 묵시적 계약갱신을 거절할 수 있는 기간을 설정한 법 조항을 준용한 것이다. 계약을 연장한 후에는 계약 기간이 남았다고 해도 세입자가 필요에 따라 언제든 계약을 해지할 수 있다.

 

전월세 상한제로 계약 갱신 시 임대료 상승폭(5% 이내) 제한되고, 지방자치단체가 필요하다고 판단하면 5% 내에서 다시 정할 수 있다. 지방자치단체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 5%보다 더 낮게 설정할 수 있게 한 만큼, 지방자치단장이 마음만 먹으면 임대료를 거의 올리지 못하도록 할 수도 있는 셈이다.

 

전월세 신고제 도입으로 2021년 6월부터 전월세 계약 당사자가 계약 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야한다. 임대인·임차인에게 신고의무를 부여한다. 

 

 

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K창업연구소 강종헌 소장

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