점포 양도양수 진행 시 상가임대차계약의 묵시적 갱신을 알고 진행한다

점포 양도양수 진행 시 상가임대차계약의 묵시적 갱신을 알고 진행한다

점포 양도양수 진행 시 상가임대차계약의 묵시적 갱신을 알고 진행한다

강종헌 0 66

사업정리(폐업) 준비를 하면서 양도양수가 진행되지 않아 임차인이 임대차기간을 지나는 경우가 종종 발생된다.

주택임대차보호법 제6조제1항에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.

임대차 기간이 만료되면 묵시적 갱신이 진행된다. 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)에서 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.' 라고 규정하고 있다. 사업정리(폐업) 준비를 하는 임차인에게 유리할 수 있다.

 

상가건물 임대차보호법에서는 계약갱신 요구와 묵시적 갱신을 함께 규정하고 있다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.


상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 4항에서 규정한 것처럼 1년의 계약종료 기간을 얻을 수 있다. 임차인은 5항에서 규정한 것처럼 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있다. 3개월의 계약 종료 특권을 함께 보유할 수 있다.

 

상가건물 임대차보호법의 환산보증금 범위를 초과할 경우 묵시적 갱신 대상에서 제외된다. 민법 상의 묵시의 갱신을 적용받게된다.

 

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

 

민법 제639조 (묵시의 갱신)

①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

 

민법에서의 묵시의 갱신의 경우 임대인과 임차인은 서로 언제든지 계약의 해지를 상대방에게 통보할 수 있다. 임대인이 계약 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 계약해지 통지시 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 1개월이 지난 시점에 계약해지의 효력이 발생한다.

하지만 임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없다. 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료된다.
 

폐업도 전략이다

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강종헌

국내 최초의 폐업 가이드북! 필자(강종헌)부터가 다양한 사업을 경험한 사람이다. 음식점, 제조업, 편의점, 유통업 등 여러 분야에서 성공과 실패를 맛봤다. 그러다 창업 컨설턴트로 나서 20년째 활동해 오고 있으며 현재 K창업연구소 소장(www.ksetup.com)을 맡고 있다. 한마디로 소상공인들의 마음을 누구보다 잘 안다....

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K창업연구소 강종헌 소장

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